「新冠疫苗上市时间」直击业绩会：毛利率下探 中梁回归“绿档”还需两三年

堕入裁人“风云”的中梁在3月24日召开了线上成绩发布会。

相较于2020年10.7%的出售额增幅，中梁将2021年的出售方针定为1800亿元，成绩增速放缓至7%以内。

回忆2020年，中梁在长三角以及二、三线城市的布局成效现已凸显，公司来自二线城市以及长三角区域的收入占比进一步扩展，但伴随着合约出售均匀价格的上涨，中梁的毛利率水平却开端下降。

二线城市占比提高

年报数据显现，2020年中梁营收同比添加16.4%至659.4亿元；归母净赢利则同比跌落2.4%至37.43亿元。

公司合约出售额同比添加10.7%至1688亿元，合约出售面积同比跌落9.4%至1350万平方米，合约出售均匀价格则同比添加21.4%至12500元/平方米。

关于合约出售均匀价格的添加，中梁在年报中解说称，“首要因为近年来集团转二线及强三线城市的战略取得成效。”

数据显现，2020年，中梁来自二线城市的合约出售金额占比较2019年的35.2%上升至45.9%，超越了三线城市43.9%的占比。

详细城市来看，温州连续2019年的水平，仍是为中梁奉献出售额最多的城市，其出售金额占比为15.5%。城市排行榜的第二名、第三名则由2019年的金华和台州变更为杭州与宁波，二者的出售金额占比分别为6.3%、4%。

除了二线城市的出售占比大增外，中梁来自长三角的出售金额也进一步提高。

区域占比显现，2020年中梁来自长三角的合约出售金额到达1092.6亿元，占总合约出售金额的份额由2019年的59%上升至64.7%。而中西部、海峡西岸、珠三角三个区域的合约出售金额占比均有所下降，其间海峡西岸的占比较2019年的8.6%下降至5.5%，降幅最大。

毛利率下探

尽管二、三线城市的布局助力中梁在规划上更进一步，但较高的拿地本钱以及受限于限价方针也导致其毛利率的下行。

中梁在年报中提及，获益于公司转二线及强三线城市的战略，公司2020年合约出售均匀价格同比添加21.4%至12500元/平方米，但其同期毛利率却较2019年下降2.3个百分点至21%。

据管理层所言，中梁2020年承认收入的项目基本上是对应其2017年-2018年的拿地状况，尤其是2018年。2017年-2019年期间，土地商场行情较为“炽热”，拿地本钱较高。2018年后，二、三线城市，包含部分滨海城市均发布限价方针，致使公司毛利率同比跌落。

为了劝慰外界对其毛利率状况的忧虑，中梁表明，“考虑到方针面，土拍商场的炽热应该不会继续，预期未来职业合理的毛利率在20-25%之间，咱们也会在这个水平。”

而关于未来的开展要点，中梁仍坚持布局二、三线的战略。2020年全年，中梁共新增117个项目，其间二三线占比到达92%。“从2021年首要货值会集在单价超越1万元以上的二三线城市，”中梁履行董事及联席总裁李和栗在成绩会上说道。

关于近期土地供给的“两会集”新政，李和栗则表明相对影响较小。其表明，新规掩盖的22个城市中，除了4个一线城市外，剩下的18个二线城市中梁均已掩盖，而且公司可通过多方面的协作加强对会集供地城市的参加。另一方面，关于会集供地城市以外的区域，中梁也在考虑布局。

回归“绿档”仍需两三年

除了“两会集”新规外，“三道红线”也是各房企绕不开的槛。

到2020年，中梁净负债率为65.8%，除掉预收账款的资产负债率为79.9%，现金短债比到达1.4倍(其间非受限现金短债比1.1倍)，连续2020年中报出现的“黄档”状况。

关于除掉预收账款后的资产负债率何时能够合格一事，中梁管理层没有给出切当的时刻节点，其表明公司将会在未来的2~3年时刻逐渐合格。

负债方面，2020年，中梁合约负债金额到达1209.09亿元，较2019年的1158.73亿元上升4.35%。有业内人士称，高额的合约负债尽管确保了中梁的未来确收，但若超越正常结转周期，相同会对房企的赢利和现金带来不确定性。

另一方面，按监管方针，黄档房企有息负债每年能够有10%的添加，按中梁的方案，其在2021年会据此去铺排事务。到2020年，中梁有息负债同比添加34.6%至540.92亿元，其间短期负债237.84亿元，同期对应的现金则为342.32亿元。